Il condominio

La Legge 11/12/2012 n. 220, nota come Riforma del Condominio, ha dato il via ad un insieme corposo di modifiche e integrazioni della precedente normativa. Tale riforma è entrata in vigore il 18/06/2013.

Il condominio
Il nuovo articolo 1117-bis inserito nel Codice civile, chiarisce l’ambito di applicabilità della disciplina del condominio degli edifici. Se fino ad ora era considerato tale uno stabile a sviluppo verticale dotato di parti comuni, con l’introduzione del nuovo art. 1117-bis si fa rientrare nella definizione di condominio non solo il supercondominio, ma anche i complessi orizzontali di villette, singole o a schiera che, fino ad oggi, potevano scegliere se rifarsi alle regole relative alla comunione ovvero a quelle del condominio, a seconda dell’opportunità o delle norme contenute nel regolamento contrattuale.

L’assemblea condominiale
L’assemblea è l’organo principale del condominio e può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali.

L’assemblea ordinaria viene convocata una volta all’anno dall’amministratore, che vi provvede anche in via straordinaria, quando lo ritiene necessario, oppure se richiesto da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

L'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a, e deve contenere anche  l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non correttamente convocati.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'amministratore di condominio
L'amministratore di condominio è la figura con funzioni esecutive all'interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell'assemblea condominiale.
La Riforma del Condominio ha stravolto l’intero sistema di regole applicabili alla figura dell’amministratore di condominio. Le novità introdotte prevedono:

REQUISITI SOGGETTIVI 
Le previsioni contenute nel testo del nuovo art. 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile introduce una serie di requisiti necessari per poter assumere l’incarico di amministratore del condominio:

Amministratore professionale (non del proprio condominio)

Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:
che abbiano il godimento dei diritti civili;
che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non siano interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. In via transitoria, a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza del diploma di scuola secondaria di secondo grado, e dell’aver frequentato un corso di formazione iniziale. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Amministratore del proprio condominio
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile non sarà necessario né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Società
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali le società prestano i servizi.
L’amministratore che perda i requisiti cessa dall’incarico e ciascun condomino può procedere alla convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

LA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE  
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto. La carica ha la durata di un anno e l’amministratore è nominato, in via ordinaria, dall’assemblea dei condomini con una maggioranza pari a metà più uno dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno la metà della proprietà complessiva.

LA REVOCA DELL'AMMINISTRATORE
La revoca dell’amministratore potrà essere deliberata dall’assemblea in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La nomina, la conferma o la sostituzione dell’amministratore sono, di norma, decise nell’assemblea ordinaria che, obbligatoriamente, si tiene una volta l’anno e nella quale l’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto (ma può essere benissimo convocata un’assemblea straordinaria allo scopo).

Le situazioni e le modalità che potranno portare alla revoca dell’amministratore sono molteplici, quali:

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

l’inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, il codice fiscale la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La revoca potrà essere conseguita anche per le violazioni degli obblighi di tenuta e di aggiornamento del registro dei verbali delle assemblee, nonché la violazione dell’obbligo di conservare e custodire la documentazione condominiale;
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo stesso amministratore.

TABELLE MILLESIMALI
Le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali hanno lo scopo di rappresentare, in quote millesimali, il valore delle singole unità immobiliari e, quindi, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio (che vale 1000), e sono quindi strumento di ripartizione delle spese e di formazione della volontà dell'organo assembleare.

La tabella millesimale va allegata al regolamento di condominio, e riassume i millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare.

Con riferimento ai millesimi di spesa, il condominio può anche decidere di approvare più di una tabella.

Ad esempio nel caso in cui alcuni servizi o beni comuni vengono utilizzati in modo differente o prevalente soltanto da alcune unità immobiliari, ad esempio quando l'ascensore o le scale condominiali servono soltanto una parte dell'edificio oppure solo alcuni piani. In questo caso l'assemblea condominiale può approvare più tabelle millesimali di spesa per i vari servizi o beni.

La Riforma del Condominio, ha apportato modifiche anche alla materia delle Tabelle millesimali, con la riformulazione dell’articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie che precisa come i valori espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, solo:

quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita immobiliari, e alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita immobiliare anche di un solo condomino.

Per la determinazione delle tabelle millesimali il tecnico incaricato deve necessariamente eseguire dei sopralluoghi nel condominio, prendendo accuratamente nota del numero dei piani, dell’orientamento, degli affacci, della presenza di giardini e delle caratteristiche dei dintorni immediati. In questa fase non si tiene in considerazione lo stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano. Dovranno quindi essere identificate le parti comuni del condominio, sulla base dei dettami del codice civile. Vanno inoltre acquisite le visure catastali aggiornate di ciascuna proprietà, comprese di mappe catastali.

La superficie (o volume) reale di ogni unità immobiliare viene quindi moltiplicata per coefficienti incrementativi e decrementativi che li modificano in funzione dell’effettivo utilizzo. Tali coefficienti sono stabiliti dal tecnico sulla base della propria esperienza soggettiva e rifacendosi a tabelle ministeriali e ad uso e consuetudini.
In generale, vengono applicati i seguenti coefficienti:
Coefficiente di destinazione (ad esempio se appartamento o garage e nell’ambito dell’appartamento se si tratta di camera, bagno, ripostiglio , ecc)
Coefficiente di piano (piano terra, primo,secondo, …, attico)
Coefficiente di orientamento, rispetto ai punti cardinali
Coefficiente di prospetto o di veduta (se si affaccia su cortile, via pubblica, panorama, ecc)
Coefficiente di luminosità naturale o di areazione (locali finestrati o no, superficie finestre)

Nella sostanza, è evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e aventi la stessa superficie/volume, avranno valori millesimali differenti. Ciò non toglie che nonostante la differente attribuzione del valore millesimale a ogni unità immobiliare, tutti i condòmini hanno diritto di godere dei beni comuni in modo totalmente paritario.

In conclusione, il calcolo delle tabelle millesimali è una operazione tecnica molto complessa che deve essere svolta da un professionista qualificato, al fine di garantire la correttezza dei valori che assicurano una giusta ripartizione delle spese e il corretto calcolo delle maggioranze assembleari.